Proceso de compra

Comprar una propiedad en España

La compra de una propiedad en España es un procedimiento relativamente sencillo. La ‘última palabra’ sobre la propiedad la tiene el Registro de la Propiedad, que manifiesta de inmediato si el vendedor es efectivamente el propietario de la propiedad y si ésta se encuentra libre de cargas y gravámenes. Normalmente se redacta un contrato privado de compraventa (salvo que se efectúe un abono inmediato del precio total de la compra) en el que se reflejan los datos de la compra: la descripción legal de la propiedad, precio de compra, forma de pago, fecha de escritura, etc. En el momento de la firma del contrato privado, se efectúa un pago a cuenta del precio de compra que puede variar sustancialmente en función de las condiciones de la venta y la fecha de escritura. Lo habitual es que se deje un depósito del 10% del precio de compra acordado para la posterior firma de escritura en 30-60 días, todo lo anterior depende de las condiciones acordadas entre vendedor y comprador.

En las propiedades de nueva construcción, se van efectuando los abonos, obviamente, durante el período de construcción, a menos que se haya pactado otra forma de pago. Todos éstos pagos a cuenta han de estar garantizados de acuerdo con LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (LOE), LEY 38/1999 antes de concluir la venta, por un banco o compañía de seguros. Si la propiedad no está concluida en una fecha determinada el comprador tiene derecho a recuperar las cantidades satisfechas, además de los intereses legales. Adicionalmente, ésta ley obliga al promotor inmobiliario a concertar una póliza de seguro de diez años con respecto a los posibles defectos de construcción básicos con los compradores como beneficiarios.

Una vez que se ha abonado la totalidad del precio de la propiedad, el vendedor otorgará una escritura al comprador, libre de cargas y gravámenes. Dicha escritura se formaliza ante un Notario español, y desde la notaría se pasará al Registro de la Propiedad para su registro bajo el nuevo propietario.

Costes de la compraventa

1A. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales varía entre el 8%, 9% & 10% – a cargo del comprador por la adquisición de cualquier propiedad (villas, apartamentos, terrenos, locales comerciales o garajes), siempre y cuando el vendedor no sea un promotor o se dedique habitualmente al sector de compraventa de propiedades.

Cuando el valor fiscal mínimo de la propiedad, según la comunidad autónoma, sea mayor del precio de compraventa, entonces la valuación fiscal será aplicada de la siguiente manera: un 8% hasta 400,000€ o 30,000€ en el caso de los garajes (excepto aquellos que pertenezcan a la vivienda, hasta un máximo de dos), una 9% en compraventas de 400,000€-700,000€ y garajes entre 30,000€-50,000€ y un 10% será aplicado para compraventas que superen los 700,000€ o los 50,000€, en el caso de los garajes.

Ejemplo para una propiedad de 1,250,000€

  • Hasta 400,000€ – 8% = 32,000€
  • De 300,000€ (400,000€ to 700,000€) – 9% = 27,000€
  • Exceso 550,000€ (700,000€ to 1,250,000€) – 10% = 55,000€
  • Total = 114,000€

1B. 10% IVA y 1.2% de ITP – Para cualquier VILLA o APARTAMENTO, o GARAJE anexo a la propiedad, cuando el vendedor sea un promotor o algún comercializador habitual de NUEVAS PROPIEDADES.

1C. 21% IVA y 1.2% de ITP – Para PARCELAS DE TERRENO, LOCALES COMERCIALES, o para TERRENOS DE GARAJES COMERCIALES cuando el vendedor sea un promotor o comercializador habitual. Esto cubre prácticamente todas LAS PARCELAS URBANIZADAS NUEVAS y LOCALES COMERCIALES NUEVOS. Sólo cubre la venta de propiedades cuando el vendedor está dentro de una de estas dos categorías.

Los gastos de la notaría pueden alcanzar hasta aproximadamente los 1,750€ aunque el gasto se verá incrementado en función del número de páginas o la complejidad de la escritura (la transcripción de los estatutos, pago a plazos, propiedad parcialmente acabada etc.). Un apartamento, por ejemplo, de 300,000€ tendrá unos gastos de notaría de 546€ mientras que una propiedad de 600,000€ tendrá unos gastos de 678€, aproximadamente. Las cantidades irán variando gradualmente para compras de importes superiores. Los gastos del Registro de la Propiedad también serán en función de la complejidad de la transacción. Por ejemplo, los gastos de registro para un apartamento de 600.000€, a nombre de una persona y sin hipoteca, serán aproximadamente alrededor de los 300€. Para un apartamento del mismo precio pero que tenga que ser registrado a nombre de dos personas y con una hipoteca, será aproximadamente, de unos 800€.

Este es un impuesto de “valor añadido” basado en el incremento del valor de la tierra de un comprador (el vendedor) al actual. Generalmente no es una cantidad significativa en cuanto a apartamentos o villas se refiere, con dueños que venden a los 5-6 años, menos de 1000€, pero podría ser más en caso de villas con terrenos extensos. Este impuesto corresponde, por su naturaleza, al vendedor y es el responsable de su pago, salvo que las partes negocien lo contrario. Dado que existen varios factores para el cálculo de éste impuesto, especialmente el tiempo de titularidad de la propiedad, la cantidad puede variar considerablemente y deberá ser chequeada antes de proceder con la comprar.

Cuando compre en Benahavís notará que la plusvalía es mucho más baja que lo que se pagaría por el mismo tipo de propiedad en Marbella o Estepona.

Apartamento en venta en Benahavís

  • € 245.000
  • R3614894
  • Construido:
    79 m2
  • Dormitorios:
    2
  • Baños:
    2
Nuevo

Apartamento en venta en Benahavís

  • € 208.000
  • R3549826
  • Construido:
    100 m2
  • Dormitorios:
    2
  • Baños:
    2

Adosado en venta en Benahavís

  • € 285.000
  • R3470668
  • Construido:
    110 m2
  • Dormitorios:
    3
  • Baños:
    3
Precio reducido

Adosado en venta en Benahavís

  • € 320.000
  • R3471091
  • Construido:
    149 m2
  • Dormitorios:
    3
  • Baños:
    2
Nuevo

Apartamento en venta en Benahavís

  • € 290.000
  • R3385078
  • Construido:
    122 m2
  • Dormitorios:
    3
  • Baños:
    2
Precio reducido

Villa en venta en Monte Mayor

  • € 995.000
  • R3059857
  • Parcela:
    2,024 m2
  • Construido:
    311 m2
  • Dormitorios:
    4
  • Baños:
    3

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